嘉禾望岗地块的摇号，多少让市场出乎意料。

要知道，这块地去年流拍后，经受了不少的非议。

连参拍房企都在现场说，“我们一开始的计划，真没想到会摇号”。

(资料图片仅供参考)

嘉禾望岗地块，在出让条件基本没变的情况下，只经过了半年，从一宗流拍地，转身就成了一宗摇号地，成交价还贵了3亿。

过去，我们总是把土地比作面粉，楼市比作面包，面粉炒上天自然是因为面包被抢疯了。

但是，这两个月的楼市，热度显然没能从土地市场传导到楼市当中。

悲观的情绪，依旧萦绕在开发商和买房人的脑海中，→

楼市向左，土拍向右，原本互为因果的二者，为什么也走向了割裂？

横向对比今年广州的土地市场，会发现不止是嘉禾望岗地块，而是整个土拍都热起来了！

去年土拍有多凉，今年就有多热！

在广州最近成功出让的9宗宅地中，有5宗都是摇号地块，剩下4宗则是底价成交。

今年土地市场那么火，是有原因的。

一）中心区地块占比高

今年成交的宅地中，只有两宗是市郊的增城、南沙地块，剩下都出自中心区域，像天河、番禺北、白云、荔湾。

在挂出来的地块中，市郊地块只有5宗，其余都是中心区域地块。曾经的供地大户，增城、南沙的身影基本消失了。

这种情况，在去年就已经发生了。

据统计，广州2022年供地，中心六区宅地占比57%，其中第四批次中心六区占比达83%。

显然，市郊不可能是没地可卖，而是“没房企买”，政府从源头控制市郊楼市的互相踩踏，有意把控入市地块的质量和质量。

二）质量不错，小而美地块抢镜

纵观这批摇号地块，除了长隆外，都是小而美的精致中心区宅地。

这种项目，资金压力小，周转比较快，没有太多营销、管理成本，可以实现快进快出。

如果市场下行太快，还可以在手上拿捏一下，不会有很强的去化压力。

三）地块限价，起拍价留足利润空间

长隆地块成交价3.2-3.3万/平，万博新房6万+，大户型成交价8万+。

羊城食品厂地块成交价3.2万/平，旁边白鹅潭悦府卖到了8万+。

即将要出让的珠江新城东地块，旁边新盘卖到6位数，起拍价也就4.9万/平。

换句话说，这一批地块的起拍价，即使被抢到摇号，政府还是给各个开发商留下了足够的利润空间。

四）手里没粮，房企有补仓需求

自从地产金融被限制后，房企们的拿地脚步就慢下来了，而且对于地块很挑剔。

手里的货快卖完了，房企也慌。

今年的土拍中，国企、央企还是主角，美的、龙湖等实力较强的民企，也开始参与竞拍。

在广州，能见到不少新面孔，武汉城建、南通亚伦等过江龙，也意味着广州拍地有油水可捞。

地块要抢手，“安全性”、“确定性”是第一位的。

比如说，去年土拍市场那么差，白云区的安置房地块，还是几家房企抢了起来。

所谓安置房地块，就是你花钱买地，造好以后给政府花一定的钱回收，稳稳的包工头生活，房企要抢着做。

追求“安全”，核心区优质地块自然变得抢手，因为它们抗风险能力更强，市场潜力更大。

如果，我们把视角放大，会发现这种情况，所谓核心区就是一线城市和强二线城市。

这一波全国的土拍热度，也主要围绕在这几个城市，像广州、杭州、宁波、上海等地。

现在，连凤厂都不想去三四五线拿地了。

本来，全国那么大的市场，进一步收缩到小范围的一线、强二线，要同时养活那么多央企、国企，好地块自然会被抢。

某种程度上，这次的土拍热度，是人为调控后的结果。

一方面是地方政府过去3年庞大的财政支出，要有稳定的收入。

同时，也希望借调控土地市场，把这种热度传递出去，从而正向引导整个房地产市场。

可是，你看楼市，一副油盐不进的样子。

本来被寄予厚望的五一，甚至还不如4月好。

据克而瑞数据显示，5月广州一手住宅网签量同环比齐跌，网签成交6328套。

再看看二手，5月广州市二手住宅整体（中介促成+自行交易）网签宗数和面积分别为8771宗和88.06万平，持续下跌，环比下降12.65%和11.93%。

摆在政府面前的，是一道选择题，保新房，还是保二手房？

大家，一直在传想要“5改2”，就跟这道选择题有关。

显然，答案是先保新房，压住新房的价格，保持健康的市场。再来看看能不能带动二手房。

新房和土地财政强相关，还有背后的地铁、银行等等，二手房来抢客户，不能接受。

其实，之所以要做选择题，和大环境有关系，但显然无力改变大环境。

前两天，有大佬提到“在酝酿一个提振信心大会”。

对广州来说，也是一个政策空窗期，市场在熬，看看有没有新的刺激。

让子弹飞一会吧。

————旧改秘密，偷偷说给你听————

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